鸡西购物

鸡西时代购物中心项目策划案

【导语】:从媒体运作,项目现状探析和物料诉求上来看,企业意图并非是在打造品牌,难道注入巨资只是做一个投机吗?难道是真的不精于商业地产的操作吗?还是表象下存在着本质上无奈的博弈?

  一 项目背景展示:

  2008年原开发商在工程施工阶段出现资金链问题,筹资引入投资商(新开发商).

  2008年1月举行了开盘庆典活动.

  2008年4月项目停盘,代理商退出.

  2008年10月项目准备二次开盘,由新开发商负责销售.

  2008年5月项目承诺10月竣工,09年1月开业;08年8月项目改为12月底竣工,09年5月开业.

  二 项目推进态势:

  1基础信息:黑龙江东部地区面积最大,档次最高,布局最合理的地下人防商业项目;世界500强企业,中国建筑总公司,施工总包,确保建筑质量;总投资近1亿,长170,宽130,总面积21500。

  2项目地段:位于鸡西火车站中心地下;未来市政通道将由火车站铁路地下贯通,使对面园林路的人流能直接通过;两区交通要道交汇处;周边两大成熟商圈已正在通过中心大街专卖店连成一片。

  3 商场整体定位:以大型零售业为主体,大型主力签约店,众多品牌店,大型超市,电玩动感地带,美食新天地,24小时休闲,餐引,娱乐不夜城,多功能商业服务设施形成的综合体。

  4 经营模式:百货业态布局,小面积商铺销售的经营模式.利于投资者坐享大商场"店多拢市"的规模效应,少投资多受益.

  5 整体业态规划:

  百货:名表,眼镜,化妆品,珠宝首饰,男女鞋包衣服,皮草,内衣,运动,休闲,应季服饰折扣店——10000米

  超市:大润发——5000米

  餐饮:肯德基,上尚家,喜家的水饺,樱木拉面,食为天,奇客快餐,西麦快餐——2000米

  娱乐:神采飞扬,灿烂阳光,双子座电玩——2000米

  6 商业新地标:入驻商家都是国际,国内大型连锁机构和旗舰体验店,强大的规模优势和品牌人格优势,打造成立体化,多层面,多内涵的新城市主义空间

  7 营销理念:百货营运方式主导经营,shopping mall

  三 项目调性分析:

  1 竞争对手:

  大商-新玛特商圈:已经成功的运营,深得当地居民信赖,建立了强大品牌忠诚度,成了对所有商业行为得参考标准,高中低端的定位收纳了主流消费群体。

  园林路申太地下商业街商圈:项目建设中,09年1月开业,旧有的商业氛围,容易勾起人们的购物习惯,一条铁路将鸡冠区划开是它未来人脉截留的优势,同质化的全新包装有极强的替代可能。

  中心大街专卖店和本案:一个是夹在两圈中间的鸡肋,一个是两雄争霸外的三足。

  2 矛盾不在局限外:

  大商,申太,广益,中心大街……各商圈,商街,商场之间的产品同质化十分严重,未来的价格战是再所难免的,加上诸如祥光·月秀等新盘的底商强势进驻,必然会形成一个新的市场冲击力,而解决冲突的关键点也许就要推演到产品和价格之后的服务上,

  但本案在服务上和别人相比又是一个新手,如同微弱比强大,那么就只能去寻找一块别人没有开垦过的新领域,把这个世界变平,这样至少能在一个公平的前提下竞争,或者能够先发制人——突破,本身就是一种创新,需要创意,勇气,胆略,眼光,执着,知识,文化……跳出原有圈子的固化思维模式,拒绝劣势的复制,对所有的定势重新下定义,成为下一波地产游戏规则的制定者。

  只有真正的企业家,才能演绎出蛇吞象的奇迹。

  3 亮点的塑造:

  案名:时代购物中心

  广告语:国际时尚体验之都

  整体定位:鸡西最高端

  项目当前只是对产品的硬件UPS的简单提炼,盲目的复制商业地产的策划模式,求大,新,全,高。缺少创意,概念模糊,没有文化,内涵,外延,个性。没能诠释出‘时尚,动感,新潮……’鲜活的项目灵魂,而只是简单地将各种商业巨头们的拼凑起来,各自为利——形散;没有一个项目的核心凝聚力,没有表达出一个项目的情感归宿点——神不聚。

  因开发商和运营商是一个团队,那么所有的项目诉求和愿景都应该是一气呵成,必须准确的找到一个或几个能够满足未来市场需求的规划创想,可以用未来的运营方向来导出当前销售方向,挖掘出一个可操作性的文化结合差异点。

  4 高端定位的风险:

  历史经验火车站地下商业的特点是,流动人群大,社会阶层无法分解,购物环境无法保持清静幽雅,故作为快速消费的可行性强。

  本案的前三年运营风险怎样度过?局势其实很明朗,城市的主流消费群体已经被两大商圈瓜分,尤其是步行街和中央大街的各种专卖店,产生的可替代产品间的重叠再重叠现象,在新玛特,一百,广益城等百货商场的高压下,在本案业种规划上简单的商业复制,品项重叠,一味地寻求高端,必将引来一场客户争夺战,而硬碰必将粉身,那么就必须另辟蹊径……

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